Jeden proces a jeden projekt stavby

Konanie o stavebnom zámere bude možné viesť spolu s nadväzujúcim projektom stavby. Stavebník tak v prípadoch, v ktorých budú splnené zákonné podmienky, predloží iba jeden stupeň dokumentácie - projekt stavby. Dvojstupňový proces sa tým môže skrátiť, čo môže byť jedna z prakticky najvýznamnejších zmien.

Jednoduchšia dokumentácia pri menších zásahoch

Pri drobných stavbách, ktoré nie sú budovou, pri stavebných úpravách bez zásahu do nosných konštrukcií a pri vonkajších úpravách bude postačovať zjednodušené grafické znázornenie alebo montážna dokumentácia výrobcu.

Kolaudácia bez odvolania a s väčšou flexibilitou

Proti kolaudačnému osvedčeniu nebude možné podať odvolanie. Pri viacúčelovej stavbe sa v osvedčení uvedie hlavný aj ostatné účely užívania a pri budovách aj podiely podlahovej plochy podľa jednotlivých účelov.

Jednoduchšia kolaudácia po etapách

Ak je komplex povolený jedným stavebným zámerom, samostatnú etapu bude možné skolaudovať, pokiaľ je bezpečne a samostatne užívateľná a má zabezpečený potrebný prístup a príjazd. Takéto riešenie je dôležité najmä pri logistických parkoch a etapizovaných halách.

Nedokončené súvisiace investície nemusia blokovať hlavnú stavbu

Za určitých podmienok sa pri kolaudácii nebude posudzovať úplná dokončenosť vyvolaných úprav alebo prístupových stavieb. Stavebník musí preukázať bezpečné užívanie a bezpečný prístup k stavbe a zároveň tieto súvisiace stavby nesmeli byť podmienkou rozhodnutia o povolení stavby. Zmena môže pomôcť v prípadoch, keď je hlavná hala dokončená, ale jej kolaudáciu blokuje nedokončená súvisiaca investícia.

Legalizácia starších nepovolených stavieb až do roku 2040

Prechodné ustanovenia výrazne predlžujú lehotu na riešenie starších nepovolených stavieb. Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie alebo o dodatočné povolenie bude možné podať až do 31. marca 2040.

Osobitný režim pre práce vykonané v rokoch 2025 a 2026

Samostatný mechanizmus sa týka stavebných prác vykonaných po 31. marci 2025 do 31. decembra 2026 bez overeného projektu alebo v rozpore s ním. Zákon ich označuje ako "nepovolenú stavbu". Za stanovených podmienok bude možné dodatočne vydať rozhodnutie o stavebnom zámere alebo rozhodnutie o dodatočnom povolení.

Režim sa môže vzťahovať na:

• Zmeny dokončenej jednoduchej stavby - ide najmä o prístavbu, nadstavbu, vstavbu alebo stavebnú úpravu; pôvodná hlavná stavba musí byť legálna

• Doplnkové drobné stavby - napríklad garáž, hospodárska stavba, prístrešok, sklad, bazén alebo oporný múr pri legálnej hlavnej stavbe

• Terénne a vonkajšie úpravy - zákon výslovne uvádza oplotenie, spevnenú plochu a odstavnú, parkovaciu alebo manipulačnú plochu

• Funkčne súvisiace stavby - prípustná môže byť aj iná pozemná alebo inžinierska stavba potrebná na prístup, bezpečné užívanie alebo splnenie podmienok povolenia či kolaudácie, napríklad domová prípojka alebo prístupová komunikácia

• Stavby významnej investície - pre tieto stavby zákon ustanovuje osobitnú kategóriu

Čo musí stavebník predložiť

Súčasťou žiadosti musí byť dokumentácia skutočného zhotovenia stavby. Ak stavba ešte nie je dokončená alebo ju treba upraviť, aby bola v súlade so zákonom, stavebník priloží aj projekt na jej dokončenie alebo úpravu. Stavebný úrad následne povinne vykoná miestnu obhliadku.

Podanie žiadosti neumožňuje pokračovať v prácach

Samotným podaním žiadosti nevzniká právo pokračovať v nepovolených stavebných prácach. Až do právoplatného rozhodnutia možno vykonávať iba nevyhnutné zabezpečovacie práce nariadené podľa zákona.

Dodatočné povolenie má jasné hranice

Dodatočné povolenie nevyrieši vlastníctvo pozemku ani vecné bremená a nenahrádza stanoviská alebo súhlasy vyžadované podľa iných predpisov. Zostáva zachovaná aj zodpovednosť za priestupok alebo správny delikt. Dodatočným povolením sa preto predchádzajúce porušenie zákona neodpúšťa.

Nepovolená stavba nepôjde automaticky na odstránenie

Pred nariadením odstránenia musí stavebný inšpektorát vyzvať vlastníka, aby najmenej v 60-dňovej lehote preukázal podanie žiadosti o dodatočné povolenie. Ak vlastník žiadosť podá, konanie o odstránení sa preruší. Ak je stavba následne právoplatne povolená, konanie sa zastaví.

Čo zmeny znamenajú pre developerskú prax

Praktickým príkladom môže byť legálne povolená stavba, pri ktorej sa počas realizácie bez správneho povolenia vybudovala spevnená alebo manipulačná plocha, prístupová komunikácia, prípojka či doplnková stavba. Nový mechanizmus vytvára možnosť, ako takéto súvisiace stavby a úpravy pri splnení zákonných podmienok dodatočne dostať do súladu s právnym stavom.

Režim je však užší, než by sa mohlo zdať. Novú hlavnú veľkú logistickú halu postavenú bez povolenia nemožno týmto ustanovením jednoducho zlegalizovať.

Ďalšie praktické zmeny

Novela zároveň ruší záverečné stanovisko stavbyvedúceho, zavádza nové definície pozemných a inžinierskych stavieb, umožňuje riešiť dopravné prepojenie prevádzkovo závislých stavieb cez vecné bremeno a spresňuje pravidlá pre dočasné a líniové stavby.

MFJ